В Университете (на 1 января 2016 года) 414 объектов недвижимости (67 земельных участков и 347 зданий). Но 47 объектов недвижимости (11 земельных участков и 35 зданий, помещений, сооружений) еще находятся в процессе оформления. Кто виноват в том, что этот процесс затянулся на долгие годы? Почему для этого требуются миллионные финансовые затраты?

Представьте такую ситуацию: человек получил в наследство несколько зданий с земельными участками. Но, как вскоре выяснилось, права на большую часть этих объектов недвижимости не оформлены (или оформлены неправильно). В результате эти здания и участки у него вроде бы есть, но он не может ими ни пользоваться, ни распоряжаться!

В 2008 году, когда на конференции научно-педагогических работников, представителей других категорий работников и обучающихся Университета 274 голосами (83 % от числа делегатов конференции) ректором был избран Н. М. Кропачев, ситуация была еще более странной. Тогда в СПбГУ никто (!) толком не знал, сколько именно в Университете объектов недвижимости (сколько земельных участков и сколько зданий). В течение одного месяца универсанты могли услышать из уст руководителей Университета слова и о «более чем 600 университетских зданиях», и о «примерно 500 зданиях», а то и о «400 зданиях Университета»! И все это неудивительно, ведь какого-либо управленческого учета, в том числе объектов недвижимости, в Университете попросту не существовало. Например, по данным ПФУ, бухгалтерии и управления кадров в Университете в то время работали соответственно: 11 тыс. сотрудников, 15 тыс. и 16 тыс. Данные всех этих служб, а еще и аппарата Ученого совета СПбГУ о количестве кафедр в Университете существенно расходились. Общее количество студентов и число студентов по каждой отдельной образовательной программе руководство Университета знало только примерно (см. Ректор СПбГУ открыто рассказал о доходах, Деловой Петербург, 29.04.2011; Николай Кропачев: Через несколько лет мы сможем номинироваться на Нобелевскую премию, Балтинфо, 01.12.2011; Материалы ректорского совещания от 11.04.2011г., п. 6; Материалы ректорского совещания от 17.10.2011г., п. 3). В общем, университетский корабль, распавшись на части, плыл куда-то и как-то, и каждая часть — сама по себе…

Всё это имело место, когда, в соответствии с требованиями действующего в те годы законодательства, работу по оформлению всего недвижимого имущества руководство Университета должно было завершить еще в конце прошлого века. В 1998 году группа деканов спецфакультетов (И. П. Бойко, Н. М. Кропачев и Ю. Т. Ковалев) провела анализ состояния недвижимого имущества и представила ректору настоятельные предложения «срочно навести порядок в этом вопросе». В служебной записке на имя ректора приводились конкретные факты ежегодного уменьшения общего числа зданий и земельных участков СПбГУ. После этой служебной записки началась хоть какая-то работа по оформлению объектов университетского имущества. С 2000 по 2008 год соответствующие службы Университета в среднем оформляли по 10–20 объектов недвижимого имущества в год, однако при этом значительная часть оформлялась неправильно, с множеством ошибок. И к 1 января 2008 года были зарегистрированы права только на 138 объектов недвижимого имущества, что составляло 38 % от общего количества объектов недвижимости. При этом 95 из 138 объектов (т. е. почти 75 % оформленных объектов) были оформлены неправильно (см. Материалы ректорского совещания от 07.10.2013, п. 4). Такими темпами лет через тридцать-сорок положительный результат и наступил бы. «А для того чтобы создать нормальные условия для жизни Университета, надо было действовать намного быстрее, ведь без надлежащего оформления прав Университет не может ремонтировать здания и помещения, производить в них реконструкцию, не может продолжать ранее начавшееся строительство, не может расходовать деньги на любые работы и получать финансовые средства из федерального бюджета на содержание и ремонт этих объектов», — объяснил проректор по экономическому развитию М. Н. Кудилинский.

За последние годы в результате продолжающейся работы по регистрации и оформлению прав СПбГУ на земельные участки и объекты недвижимости ситуация кардинально улучшилась. За восемь лет (с 2008 по 2015 год включительно) зарегистрированы права СПбГУ на 256 объектов недвижимости (49 земельных участков и 207 зданий). На данный момент за СПбГУ закреплено:

• на праве оперативного управления — 347 объектов недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения) общей площадью 803 тыс. кв. м. Государственная регистрация права оперативного управления осуществлена в отношении 312 объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) общей площадью 763,8 тыс. кв. м (95,1 % от общей площади объектов). Следует учесть, что некоторые в установленном порядке оформленные здания (сооружения) были переданы Университетом государству (например, в конце 2013 года за СПбГУ было закреплено на праве оперативного управления 362 здания);

• на праве постоянного (бессрочного) пользования — 67 земельных участков площадью 470,8 га. Государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования осуществлена в отношении 66 земельных участков площадью 469,4 га — это 99,7 % от общей площади земель, закрепленных за СПбГУ.

Причины проблем с регистрацией

Что же мешало и мешает зарегистрировать права Университета на все (!) земельные участки и объекты недвижимости? Прежде всего, как сообщил М. Н. Кудилинский, — несанкционированные перепланировки, реконструкции, проведённые на них по решению руководства Университета и деканов факультетов в период с 1993 по 2008 год (см. Материалы ректорского совещания от 26.03.2012г., п. 4; Несанкционированные перепланировки и реконструкции помещений в зданиях Университета; Материалы ректорского совещания от 02.04.2012г., п. 3). Вот несколько примеров.

• Незаконная реконструкция в здании лазерного центра по адресу: Петергоф, Ульяновская ул., д. 5, лит. А, была произведена в 2004 году, что явилось препятствием для регистрации права оперативного управления СПбГУ на указанный объект.

• Незаконная реконструкция здания по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 7-9-11, лит. ОА (нулевой флигель) с надстройкой 4-го этажа была произведена в период до 2004 года. Акт приёма в эксплуатацию указанного объекта отсутствует. Какие либо документы с подписями должностных лиц, санкционирующие указанную реконструкцию, отсутствуют.

• Незаконные перепланировки здания по адресу: Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, пом. 1-Н, 25-Н, 30-Н, 31-Н, 32-Н, Л-15 (подъезд № 9) были произведены как до, так и после передачи этих объектов СПбГУ в 1998 году.

• Ответственные за незаконную реконструкцию здания по адресу: Санкт-Петербург, Университетская набережная, дом 7-9-11, лит. С понесли наказание в рамках уголовного дела о хищении государственного имущества (см. Главный инженер СПбГУ обвиняется в хищении 38 бюджетных миллионов, Фонтанка, 09.08.2010; Главный инженер СПбГУ обвиняется в хищении 38 млн, Деловой Петербург, 10.08.2010; За хищение 38 млн при реконструкции СПбГУ судят главного инженера, Право.ru, 09.08.2010).

• Незаконная реконструкция объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Филологический пер., д. 3, лит. П с надстройкой 5-го этажа была произведена по решению деканов  во время работ по капитальному ремонту в период до 2008 года.

Во всех этих случаях ответственным за реконструкцию, перепланировки и ремонтные работы является Л. В. Огнев, проректор по материально-техническому развитию, ответственным за оформление — Ю. В. Андреев, начальник управления недвижимости и земельных ресурсов СПбГУ (до 2008 года).

«Понятно, что хозяйственная необходимость, приспособление под новые нужды требовали провести перепланировки. Но нужно было сначала правильно оформить права на здания, и только после этого заниматься перепланировками. При этом проект перепланировки зданий должен был каждый раз в установленном порядке утвержден в органах ГАСН (Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга) и ФАУГИ (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом), в ходе перепланировки должны были использоваться соответствующие материалы и разрешенные конструкторские решения, — объяснил М. Н. Кудилинский. — Например, в свое время был произведен большой капитальный ремонт зданий по адресу: Волховский пер., д. 3 (наб. Макарова, д. 12). Разрешения уполномоченных органов на проведение такой перепланировки получено не было. А теперь нам потребовались несколько лет работы и значительные финансовые затраты для того, чтобы зарегистрировать права на это здание (необходимо было проводить экспертизы, обмеры здания и пр.). А без этого даже организация питания в этом здании, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, была бы невозможна.

В прежние годы регистрация зданий и оформление прав были гораздо проще, пакет документов был минимальный. Досадно, но права на недвижимость Университета тогда не были оформлены. Поэтому сегодня требуется гораздо больше усилий, чтобы решить возникшие проблемы: зарегистрировать федеральную собственность, оформить право оперативного управления на здание и право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Часто получается заколдованный круг: нельзя оформить здание на неоформленном земельном участке, а права на земельный участок нельзя оформить из-за того, что на нем находится неоформленное здание. Законодательство становится строже, в том числе и в сфере охраны памятников истории и культуры. Поэтому кроме строительной экспертизы нужно проводить и экспертизу историко-культурную. Всё это приводит к дополнительным финансовым затратам.

Вторая причина существенных затруднений при регистрации прав Университета — наличие объектов, построенных до 2008 года без какой-либо разрешительной документации. Например, строительство нежилого здания, расположенного по адресу: Петергоф, Университетский пр., д. 35, лит. В, осуществлялось до 2006 года. Приемка работ была оформлена 6 июля 2006 года актом государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (состав комиссии: председатель — проректор по материально-техническому развитию СПбГУ Л. В. Огнев, члены комиссии — директор дирекции строительства СПбГУ В. Н. Соболев, главный инженер Петродворцового учебно-научного комплекса СПбГУ И. А. Миронов и пр.). Ведь за полтора года до этого, 1 января 2005 года, вступил в силу Градостроительный кодекс Российской Федерации, требующий в ст. 55 оформление разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. При этом для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требовалось подтвердить право за землю. Проректор по материально-техническому развитию Л. В. Огнев и начальник управления недвижимости и земельных ресурсов Ю. В. Андреев не организовали своевременное оформление прав на земельный участок и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В результате при государственной регистрации права оперативного управления акт государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию объекта недвижимости по адресу: Петергоф, Университетский пр., д. 35, лит. В не был принят УФРС по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Несмотря на все эти трудности с оформлением незаконно построенного здания по адресу: Петергоф, Университетский пр., д. 35, лит. В на неоформленном земельном участке было начато строительство ещё одного здания по адресу (предварительному): Петергоф, Университетский пр., д. 35, лит. Е. Не удивительно, что в настоящее время это здание является объектом незавершённого строительства… Это не единичный пример! В период до 2008 года только на территории Ленинградской области руководство Университета без всякого стеснения вело строительство без какой-либо разрешительной документации 10 объектов недвижимости. Такие работы велись, как правило, по решению руководителей отдельных структурных подразделений, которым ректор Университета выдал генеральную доверенность, открыл счет в банках и разрешил вести самостоятельную финансово-хозяйственную деятельность (всего генеральных доверенностей было выдано более 100; точная цифра неизвестна, поскольку учета выданных генеральных и любых других доверенностей в Университете тогда не велось).

Поскольку никакого учета этого вида работ в Университете не было, то самовольное строительство останавливалось только по мере появления у нового руководства Университета информации о том, что руководитель того или иного обособленного структурного подразделения тихо продолжает самовольное незаконное строительство. Последние факты были установлены только в 2010 году. Примерами таких объектов могут служить здания по адресам: Ленинградская область, Выборгский р-н, 19 км Средне-Выборгского шоссе, пос. Тарасово, лит. М, Н; Ленинградская область, Лодейнопольский р-н, Шамокшинская волость, дер. Заостровье, ул. Центральная, д. 33, корп. 4, лит. Д; Ленинградская область, Тосненский р-н, пос. Ульяновка, пр. Советский, д. 205, лит. Р, С, Ф, М и другие. Повторение таких ситуаций теперь уже невозможно, поскольку в 2010 году, в связи с изменениями в законодательстве об образовании в Университете, были закрыты все так называемые обособленные структурные подразделения «с правомочиями юридического лица».

Много новых проблем было выявлено в процессе формирования земельных участков, начатого с 2008 года, отметил М. Н. Кудилинский. Например, выяснилось, что до 2008 года практически не велась работа по формированию и оформлению прав СПбГУ на земельные участки, расположенные на территории Петергофа, что повлекло в дальнейшем невозможность оформления объектов недвижимости, построенных и реконструированных на данных земельных участках. Например, до 2008 года не оформлялись права СПбГУ в отношении трансформаторных подстанций, построенных в тот период, в связи с чем по настоящее время у СПбГУ отсутствует возможность каким-либо образом закрепить за собой данные объекты недвижимости.

Еще один пример: вплоть до 2008 года никто даже не пытался приступить к оформлению права оперативного управления на объекты недвижимости, расположенные на территории республики Крым (находящейся на тот момент в составе Украины).

Что было сделано за последние годы?

За 2008 год было зарегистрировано право на 27 объектов недвижимого имущества (4 земельных участка и 23 здания (помещения, сооружения)), общее количество зарегистрированных объектов недвижимости составило 165 объектов недвижимости, т. е. 45 % от общего на тот момент количества.

За 2009 год оформлены свидетельства на 4 объекта недвижимости, в то же время были подготовлены новые документы (в том числе кадастровые паспорта) на 45 объектов недвижимого имущества, что создало предпосылки для резкого увеличения числа оформленных объектов в последующие годы.

Необходимо отметить, что до вступления в силу федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» для регистрации прав не требовалось предоставлять кадастровые паспорта, т. е. оформить права СПбГУ было относительно несложно. К сожалению, возможность зарегистрировать права СПбГУ на объекты недвижимости в относительно простом порядке не была использована. Более того, переоформление документов, составленных до 2008 года с ошибками, пришлось осуществлять по новой, усложнённой процедуре.

В 2010 году зарегистрированы права на 12 объектов недвижимости, а также переоформлены документы на 41 объект недвижимости в связи с выявленными ошибками в свидетельствах, оформленных до 2008 года. В результате на начало 2011 года было оформлено 55,83 % от общего количества объектов недвижимого имущества.

За 2011 год оформлены свидетельства о государственной регистрации права СПбГУ на 58 объектов недвижимости.

В 2012 году оформлено право СПбГУ на 58 объектов недвижимости. Из них на 15 земельных участков зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования СПбГУ, на 43 объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения) зарегистрировано право оперативного управления СПбГУ.

За 2013 год оформлено право СПбГУ на 62 объекта недвижимости. На 52 объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения) зарегистрировано право оперативного управления СПбГУ. На 10 земельных участков зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования) СПбГУ.

В 2014 году оформлено право СПбГУ на 23 объекта недвижимости, из них на 9 земельных участков зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования СПбГУ и на 14 объектов недвижимости (здания, сооружения, помещения) зарегистрировано право оперативного управления СПбГУ.

За 2015 год было оформлено право СПбГУ в отношении 12 объектов недвижимости. В связи с отсутствием в 2015 году финансирования пока не удалось завершить оформление остальных, не оформленных по настоящее время, объектов недвижимости, таких как: 20 объектов недвижимости на территории Республики Крым, 18 объектов недвижимости с проведёнными незаконными реконструкциями, перепланировками и построенных без разрешительной документации.

Кроме того, в 2014 году были выявлены проблемы при формировании 4 земельных участков, расположенных на территории Петергофа. На данных земельных участках расположены объекты, не стоящие на бухгалтерском учёте СПбГУ, в том числе объекты недвижимости, построенные (реконструированные) без разрешительной документации (отсутствует разрешение на ввод объектов в эксплуатацию), что являлось препятствием для оформления прав на земельные участки. Объекты недвижимости, построенные без разрешительной документации, невозможно поставить на кадастровый учёт, а также оформить на них право СПбГУ в связи с несформированным под ними земельным участком, а земельный участок невозможно было сформировать в связи с наличием на нём неоформленных объектов недвижимости (в том числе не поставленных на бухгалтерский учёт).

В настоящее время проблемы с оформлением объектов недвижимости: 4 земельных участков, расположенных на территории г. Петергоф, 18 объектов недвижимости (с проведёнными незаконными реконструкциями и построенных без разрешительной документации) — решены.

В 2013 году ТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге выразило официальную позицию по возможности оформления права собственности РФ и СПбГУ на реконструированные и построенные без разрешительной документации объекты недвижимости в судебном порядке (письмо от 18.04.2013 № 2197-13). Однако в связи с отсутствием достаточного финансирования сбор документов, необходимых для направления в ТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге, был существенно замедлен.

В отношении 4 проблемных земельных участков все возможные работы были проведены, вплоть до согласования Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга схем границ земельных участков. В 2014 году Комитет по земельным ресурсам и землеустройству отказал в согласовании схем указанных 4 земельных участков. В период с 2014 года по настоящее время была проведена огромная работа по поиску и подготовке документов, необходимых для подтверждения прав (балансовой принадлежности) объектов, расположенных на территории формируемых земельных участков. Итогом этой работы было согласование действий СПбГУ по решению данного вопроса на совещании в ТУ Росимущества в г. Санкт-Петербурге 1 марта 2016 года.

«Процесс узаконения идет медленно, постепенно. Безобразия, которые творились в Университете в этой области, потребовали дополнительных финансовых вложений на проведение различных экспертиз (технического обследования), на инвентаризацию зданий и изготовление технических планов, на проведение оценки объектов недвижимости. В результате из-за горе-администраторов, управлявших хозяйством Университета продолжительное время, за последние 8 лет на регистрацию объектов недвижимости и оформление прав Университетом пришлось потратить около 34 млн рублей. С 2008 года наведением порядка в запущенных за долгие годы вопросах оформления прав СПбГУ на объекты недвижимого имущества специально занимаются 4 сотрудника Управления недвижимости и земельных ресурсов, при необходимости привлекаются сотрудники эксплуатационных служб, архива, других подразделений», — сообщил М. Н. Кудилинский.

Что еще предстоит сделать?

В 2016 году планируется закончить формирование и оформление прав СПбГУ на 4 земельных участка, расположенных на территории Петергофа.

В случае выделения финансирования на сумму 10 млн рублей будет проведена инвентаризация объектов, расположенных на территории Республики Крым, необходимой для дальнейшего оформления прав СПбГУ на них (18 зданий и 2 земельных участка). СПбГУ направил в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым сведения в отношении объектов, расположенных на территории Республики Крым, подлежащих оформлению в собственность РФ с последующей передачей в оперативное управление и постоянное (бессрочное) пользование СПбГУ (см. Материалы ректорского совещания от 13.07.2015, п. 6).

В отношении 11 объектов недвижимости (с проведёнными незаконными реконструкциями и построенных без разрешительной документации) необходимо проведение инвентаризации и изготовление технических планов, а также технической и кадастровой документации, для чего необходимо финансирование. Ориентировочная сумма — 8 млн рублей.

В ходе инвентаризации нефинансовых активов на территории ОК «Университетский» по адресу: Ленинградская область, Выборгский р-н, Полянская волость, 19 км Средневыборгского шоссе, пос. Тарасово были выявлены следующие объекты недвижимости:

1. жилой дом обслуживающего персонала, на который какие-либо документы в СПбГУ отсутствуют, в том числе: разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документы о закреплении за СПбГУ, правоустанавливающие документы, кадастровая и техническая документация. Фактически указанный объект является объектом недвижимого имущества. Для решения вопроса в отношении указанного объекта недвижимости необходимо проведение оценки объекта недвижимости, изготовление технического плана и изготовление технической и кадастровой документации, в связи с чем необходимо выделение дополнительного финансирования, ориентировочно в сумме 1 млн рублей;

2. здание котельной-прачечной, на которое какие-либо документы, подтверждающие капитальность строений (в том числе: разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документы о закреплении за СПбГУ, правоустанавливающие документы, кадастровая и техническая документация) в СПбГУ отсутствуют. Для решения указанного вопроса необходимо проведение строительно-технической экспертизы на предмет определения капитальности строения, в связи с чем необходимо выделение дополнительного финансирования ориентировочно в сумме 500 тыс. рублей.

В настоящее время в процессе оформления находятся еще 47 объектов недвижимости (11 земельных участков и 36 зданий, помещений, сооружений).

 

Егор ГРОМОВ